こんにちは kobaです
中古住宅の購入を検討するとき、やっぱり築年数が気になりますよね。
新しいほうが丈夫そうだし、傷みも少なそう。でも、新しい物件はその分高いです。(^-^;
しかも内装や設備も撤去して、自分好みにリノベーションするのが目的なら、新しいものはもったいない気もします。どちらにしても交換する表面的な傷みは問題になりません。
心配なのは、壁の中です。骨組みが頑丈につくられているかどうかがわからない。まだ購入検討段階で壁をめくって調べるわけにもいきません。
耐震性能の目安に築年数が使える理由
そこで、目安として使えるのが「築年数」です。築年数で、どのような構造で建築されたのかを想像することができます。
耐震性能に関しては、大きく２回法律（建築基準法）の改正が行われました。築年数がわかれば、どの段階の法律で建てられた建物かがわかります。
覚えるのは、1981年（昭和56年）と、2000年（平成12年）です。
この２つの年には大きな耐震性能に影響する改正が行われました。特に重要なのは1981年の方で、それ以前の建物は金融機関が融資対象として認めないケースもあるので重要です。
その建物が1981年以降の法律に適合していることを確認できる書類が残っていない場合は、1983年4月1日以降とされる場合があります。そういう意味で無難なのは1983年以降の物件ですね。
どのような法律改正だったのか？
新耐震基準では、倒壊想定を、震度5から震度7に変更
1981年（昭和56年）以降の基準を「新耐震（しんたいしん）」基準といいます。よく使われる言葉なので覚えておくといいですね。
この法律の施行によって、地震に対抗する強い壁が大幅に増えました。この強い壁を「耐力壁（たいりょくへき）」といいます。
この基準以前は倒壊しない震度の想定が「震度5」だったのですが、新耐震基準では「震度7」に引き上げました。耐震性能が一気に引きあげられました。
2000年基準では、壁のバランス、金物補強など
次の大きな改正は、2000年（平成12年）です。「2000年基準」といいます。
この改正では、地震に強い金物の取付け、壁のバランスなどに配慮した設計を求められるようになりました。地盤が弱い場合の基礎補強も求められるようになっています。
時間のずれに注意が必要
新耐震基準に適合している建物は、正確には1981年6月1日以降に建築確認申請を受け付けられた建物です。
建築確認申請受付日が大切です。1981年以降に完成した建物でも以前の法律で計画されていた場合は、新耐震基準ではありませんので注意が必要です。
建築確認受付日が不明な場合でも、例えば「フラット35」を利用する場合などは、1983年4月1日以降に完成した建物であれば融資対象とできるとしています。
まとめ
築年数で、どの基準で建てられた建物かがわかります。
1981年以降の建物は「新耐震基準」の建物で一定の安心感があります。フルリノベーションなら補強金物を追加設置することも可能ですし、新しく壁を追加して現在の新築建物と同等以上の耐震性能を持たせることもできます。
2000年基準の建物は、基本的に今の新築建物と大きくは違いません。同じ法律の上でも、施工方法によって強度は変わってきます。リノベーション工事の機会に床の剛性（歪みにくさ）を高めたり、さらに補強材を加えたりすることがあります。
これは、個人的な見解ですが「ツーバイフォー工法」の物件は、新しい工法として導入された経緯があり、厳しい基準を守ってつくられています。1981年以降の建物でも、2000年基準と同等かそれ以上の強さがあると思っています。
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